DA IMPOSSIBILIDADE DA VINCULAÇÃO DA BASE DE CÁLCULO DO IMPOSTO PREDIAL E TERRITORIA URBANO (IPTU) COM A BASE DE CÁLCULO DO IMPOSTO SOBRE TRASMINISSÃO DE BENS IMÓVEIS (ITBI)
Em recurso repetitivo julgado em 24/02/2022 (Tema 1.113), Recurso Especial n. 1.937.821, pela 1ª Seção do Superior Tribunal de Justiça, foram esclarecidas três questões sobre a base de cálculo do ITBI, quais sejam: a base de cálculo do ITBI não está vinculada à do IPTU; a base de cálculo do ITBI consiste no valor venal, que corresponde ao valor de mercado correspondente aos direitos ou bens transmitidos, declarado pelo contribuinte; e, não é admissível, unilateralmente, a adoção prévia de um valor referência pela Administração.
O entendimento foi com base na identificação do fato gerador do ITBI, disposto no artigo 35 do Código Tributário Nacional, em que consiste na transmissão da propriedade ou de direitos reais imobiliários ou a cessão de direitos relativos a tais transmissões. Também foi com base na identificação da base de cálculo, contida no artigo 38 do Código Tributário Nacional, em que consiste no valor venal dos bens ou direitos transmitidos.
A partir destes dispositivos, a análise foi em razão do lançamento do ITBI, de modo que se depreendeu que há apenas duas modalidades de lançamento deste tributo, a depender de cada legislação municipal: por declaração ou por homologação.
Isso porque, o valor venal correspondente ao valor de mercado do imóvel a ser transmitido, que consiste na base de cálculo do ITBI, possui variações em face das oscilações inerentes às peculiaridades de cada imóvel, como é o caso da localização e tamanho do imóvel, a motivação dos negociantes, as circunstâncias que envolvem o momento da transação, entre outros aspectos que variam conforme as características do imóvel.
Por essa razão, não cabe ao Fisco, por meio do lançamento de ofício, estabelecer estes critérios, ao passo que não tem como obter o conhecimento de todas as peculiaridades específicas que envolvem cada imóvel.
Diante destas constatações, a Corte Superior concluiu sobre a impossibilidade de vincular a base de cálculo do IPTU à do ITBI, haja vista que, no primeiro, o lançamento é de ofício e a base de cálculo é estabelecida com base em aspectos mais genéricos e objetivos, como a localização e a metragem do imóvel, enquanto, no segundo, a base de cálculo é relativa em conformidade com a individualidade do imóvel.
Quanto à fixação da base de cálculo do ITBI, pelo Fisco, por meio de um valor referência, unilateralmente, extrai-se da decisão que tal entendimento não deve ser admitido, porquanto despreza as peculiaridades do imóvel e as transações declaradas, pelo contribuinte, que se presumem de boa-fé.
Por fim, também se aferiu que o lançamento de ofício pelo Fisco, por meio de uma estimativa do valor do imóvel, resulta na inversão do ônus da prova em desfavor do contribuinte, ao passo que contraria o procedimento instituído no artigo 148 do Código Tributário Nacional, que dispõe:
Art. 148 do CTN. Quando o cálculo do tributo tenha por base, ou tome em consideração, o valor ou o preço de bens, direitos, serviços ou atos jurídicos, a autoridade lançadora, mediante processo regular, arbitrará aquele valor ou preço, sempre que sejam omissos ou não mereçam fé as declarações ou os esclarecimentos prestados, ou os documentos expedidos pelo sujeito passivo ou pelo terceiro legalmente obrigado, ressalvada, em caso de contestação, avaliação contraditória, administrativa ou judicial.
Ou seja: o que deve prevalecer é a presunção de que o valor de mercado do imóvel é o contido no valor da transação informado na declaração do contribuinte, com amparo no princípio da boa-fé.
Dessa forma, o Superior Tribunal de Justiça, por meio do julgamento deste recurso, buscou afastar o entendimento do Tribunal de Justiça de São Paulo de que o ITBI poderia ter como base de cálculo o valor do negócio ou o valor venal para fins de IPTU. A decisão é de extrema importância para resguardar a segurança jurídica de que não deve ser atribuído ao contribuinte, pelo Município, uma quantia superior daquela que realmente deverá arcar.